Festeloven.

Festeloven

Link: Eksempel på brev vedr. krav om innløsning av festetomt (ny utgave 2009) 

Link: Vanlige spørsmål i forbindelse med regulering av festeavgift samt innløsning/kjøp av festetomt

Nyttig tomtefesteinformasjon fra Justisdepartementet

Justisdepartementet har utarbeidd faktaark om tomtefesteloven og tomtefesteinstruksen.
Faktaarkene omhandler de emnene departementet får flest spørsmål om, nemlig innløsning og regulering av festeavgift.

Link: Nyttig tomteinformasjon fra Justisdepartementet

Under er 3 av faktaarkenes tekst limt inn: 

Faktaark
Tomtefestelovens regler om regulering av festeavgift
Tomtefesteloven fra 1996 trådte i kraft 1. januar 2002. Loven ble også endret på viktige
punkter i 2004 og 2006. I det følgende gjør vi rede for reguleringen av festeavgift for
bolig- og fritidseiendommer. Det er særlig tre lov- og forskriftsregler som er av
betydning for fastsettelsen av festeavgiften ved regulering: tomtefesteloven §§ 11 og 15
og forskrift om tomtefeste m.m. § 2.
Fastsettelse av festeavgiften ved regulering reiser særlig to spørsmål. For det første er
det et spørsmål om tidspunktet for avgiftsreguleringen. For det andre er det et
spørsmål om avgiftens størrelse.
1. Reguleringstidspunktet
Tidspunktet for avgiftsreguleringen må som utgangspunkt fastlegges ut fra avtalens
bestemmelser. Oftere enn én gang i året kan det likevel aldri reguleres. Er det ikke
avtalt noe om tidspunktet, kan avgiftsregulering bare skje hvert tiende år, se
tomtefesteloven § 15 femte ledd.
2. Avgiftens størrelse
2.1 Lov 20. desember 1996 nr. 106 om tomtefeste § 15 er den sentrale bestemmelsen
om regulering av festeavgift. Bestemmelsen lyder slik:
Ǥ 15 Regulering av festeavgift
Ved feste av tomt til bustadhus og fritidshus kan kvar av partane krevje at festeavgifta
blir regulert i samsvar med endringa i pengeverdien sidan festeavtala vart inngått. Har
festeavgifta vorte regulert, er det den avgifta som lovleg vart innkrevd etter forrige regulering,
som kan bli regulert i samsvar med endringa i pengeverdien sidan det tidspunktet. Har partane
tvillaust avtalt at festeavgifta skal stå uendra, eller har dei avtalt ei lågare regulering enn det
som følgjer av endringa i pengeverdien, gjeld denne avtala istaden.
Er ei avtale om feste av tomt til bustadhus eller fritidshus gjort før 1. januar 2002, gjeld
desse reglane for den første reguleringa som skjer frå 1. januar 2002 eller seinare:
1. Når regulering skal skje i samsvar med endringa i pengeverdien, kan bortfestaren
krevje regulering i samsvar med endringa sidan festeavtala vart inngått, sjølv om
festeavgifta har vore regulert før.
2. Bortfestaren kan krevje avgifta regulert i samsvar med det som tvillaust er avtalt. Men
er avtala inngått 26. mai 1983 eller før, kan bortfestaren likevel ikkje krevje avgifta
regulert meir enn til eit høgstebeløp om året for kvar dekar tomt eller til det beløpet
som regulering i samsvar med pengeverdien ville gje. Høgstebeløpet etter andre
punktum er kr 9.000 justert ved kvart årsskifte etter 1. januar 2002 i samsvar med
endringa i pengeverdien. Dette høgstebeløpet gjeld òg der tomta er mindre enn eitt
dekar.
3. Gjer avtala at verdien av tomt utan hus er ein del av reknegrunnlaget for ny festeavgift,
skal verdien ikkje bli sett høgare enn det tomta kan seljast for om det berre er tillate å
setje opp det eller dei husa som er på tomta.
4. Har festeavgifta vorte regulert 1. januar 2002 eller seinare, kan festaren krevje ny
regulering i samsvar med nr. 3 innan 1. januar 2006.
For andre festehøve enn tomt til bustadhus og fritidshus kan kvar av partane krevje den
avtalte festeavgifta regulert i samsvar med endringa i pengeverdien i tida sidan festeavtala vart
inngått, om dei ikkje tvillaust har avtalt at festeavgifta skal stå uendra eller dei har avtalt
regulering på anna måte.
Vert partane ikkje samde om ny festeavgift og dei ikkje har avtalt eller vert samde om
annan avgjerdsmåte, høyrer avgjerda under skjønn.
Avgiftsregulering kan skje kvart tiande år, om ikkje anna er avtalt. Avtala kan likevel ikkje
fastsetje at reguleringa skal skje oftare enn kvart år.
Når avgiftsregulering er avhengig av at ein av partane krev det, kan kravet berre gjelde
framtidige terminar.
Når ei festeavgift – eller høgstebeløpet – etter lov eller avtale skal bli regulert i samsvar med
endringa i pengeverdien, skal reguleringa skje i samsvar med utviklinga i (den berekna)
konsumprisindeksen frå Statistisk sentralbyrå. Ved regulering sidan festeavtala vart inngått i
festehøve frå før 1865, skal ein regulere festeavgifta ut frå utviklinga i konsumprisindeksen frå
1865.”
Hovedregelen om avgiftsregulering ved feste av tomt til bolighus og fritidshus står i
§ 15 første ledd første og andre punktum (dvs. bestemmelsens første avsnitt, første og
andre setning). Avgiften blir som hovedregel regulert i samsvar med endringen i
pengeverdien. Lovens § 15 syvende ledd presiserer at dette betyr regulering i samsvar
med konsumprisindeksen. Loven gjelder her som utgangspunkt fremfor det som
festeavtalen sier om regulering av festeavgift, jf. lovens § 4 som fastsetter at avtalen
ikke kan gjøres gjeldende i strid med bestemmelsene i loven.
Hovedregelen gjelder likevel ikke uten unntak. For det første sier § 15 første ledd
tredje punktum at hvis partene utvilsomt har avtalt at festeavgiften skal stå uendret,
eller de har avtalt en lavere regulering enn det som følger av endringen i
pengeverdien, gjelder denne avtalen. Dette betyr blant annet at hvis avtalen uten tvil
må forstås slik at det ikke er ment å skje noen regulering av festeavgiften overhodet,
kan avgiften ikke endres i det hele tatt.
For det andre gjelder det flere unntak etter § 15 andre ledd. Det er viktig å merke seg
at unntakene i andre ledd bare gjelder hvis festeavtalen er gjort før 1. januar 2002. Og
for disse tilfellene gjelder unntakene i andre ledd bare ved den første reguleringen i
hvert enkelt festeforhold som skjer etter 1. januar 2002. Den trolig mest praktiske av
unntaksreglene står i § 15 andre ledd nr. 2.
I § 15 andre ledd nr. 1 står en regel som har betydning når første gangs regulering
etter 1. januar 2002 i og for seg følger hovedregelen om regulering i samsvar med
endringen i pengeverdien. Bortfesteren vil da kunne kreve regulering ut fra
endringen siden festeavtalen ble inngått, selv om festeavtalen har vært regulert før.
Dette avviker fra detaljene i hovedregelen, se § 15 første ledd første og andre
punktum. Regelen i § 15 andre ledd nr. 1 vil i noen tilfeller gi en noe høyere festeavgift
etter regulering enn om regelen ikke blir brukt. Dette vil gjøre at bortfesteren får tatt
igjen for en underregulering i forhold til pengeverdiutviklingen som tidligere
prisreguleringer eller forskrifter om prisstopp for festeavgifter i spesielle tilfeller har
vært årsaken til.
Bestemmelsen i § 15 andre ledd nr. 2 gir ved første gangs regulering etter 1. januar
2002 bortfesteren adgang til å kreve avgiften regulert i samsvar med det som
”tvillaust” er avtalt. Dette betyr at bortfesteren ved denne ene festeavgiftsreguleringen
kan påberope reguleringsklausuler i festeavtalen som gir adgang til å regulere til
høyere beløp enn pengeverdiutviklingen (hovedregelen) ville ført til.
Høyesterett har i en dom som er inntatt i Rt. 2006 s. 1547 (dissens 3-2), presisert hva
som ligger i begrepet ”tvillaust”. I premiss 44 i dommen uttaler førstvoterende på
vegne av flertallet i Høyesterett:
”Som det fremgår av det jeg har gjengitt fra Ot.prp. nr. 28 (1995–96 ), side 56, har lovgiverne
bevisst valgt å ikke stille bestemte formkrav til en avtale som avviker fra lovens normalordning.
De beviskrav som loven stiller til en avvikende avtale, er imidlertid strenge. Ved Høyesteretts
dom i Rt. 2005 s. 1202 er det avgjort at loven ikke bare stiller strenge krav til beviset for at det
er inngått en avvikende avtale, men også til hva denne i tilfelle går ut på. Selv om loven ikke
stiller krav om skriftlig avtale, vil beviskravet i praksis sjelden være oppfylt uten at det finnes
holdepunkter for det i skriftlige partsdisposisjoner. Etter min oppfatning må ”tvillaust”-kravet i
§ 15 andre ledd forstås slik at det er et vilkår for at lovens normalordning skal kunne fravikes,
at det på grunnlag av de partsytringer som har funnet sted, ikke finnes rimelig tvil om at
partene har valgt en annen løsning, eller om hva denne går ut på. Det er bare i slike tilfeller at
partene har et tilstrekkelig beskyttelsesverdig behov for å kunne innrette seg på at
festeavgiften skal kunne reguleres på annen måte enn på grunnlag av endringer i
konsumprisindeksen.”
Hvis avtalen er inngått 26. mai 1983 eller før, gjelder viktige begrensninger for hvor
høyt festeavgiften kan reguleres. Avtaler inngått før nevnte dato (men ikke nyere
avtaler) har vært prisregulert i flere tiår inntil den nye tomtefesteloven trådte i kraft.
Lovgiveren har ikke sett det som ønskelig at festeavgiftene for slike eldre festeavtaler
skulle gå høyere opp enn de begrensinger som nå følger av § 15 andre ledd nr. 2:
Dersom festeavtalen utvilsomt gir rett til å regulere til en høyere årlig festeavgift enn
det som vil følge av hovedregelen om regulering ut fra endringene i pengeverdien,
kan avgiften uansett ikke settes høyere enn et lovfestet høyestebeløp per dekar tomt.
Høyestebeløpet var i 2002 kr. 9000, men justeres automatisk ved hvert årsskifte etter 1.
januar 2002 i samsvar med endringen i pengeverdien, altså etter konsumprisindeksen,
se § 15 syvende ledd. Høyestebeløpet gjelder også der tomten er mindre enn ett dekar.
For sikkerhets skyld presiserer lovteksten, i forbindelse med høyestebeløpet, at
bortfesteren (innenfor rammen av det beløpet for ny festeavgift som følger av
festeavtalens reguleringsbestemmelse, jf. § 15 andre ledd nr. 2 første punktum) kan
kreve å regulere festeavgiften «til det beløpet som regulering i samsvar med
pengeverdien ville gje», jf. § 15 andre ledd nr. 2 andre punktum. Dette er aktuelt hvis
dette beløpet måtte bli høyere enn høyestebeløpet. Dette vil i praksis være aktuelt i
enkelte tilfeller der festeavgiften per dekar tomt allerede da festeavtalen ble inngått
ble satt klart høyere enn vanlig, typisk ved blokkbebyggelse i by der det var særlig
mange å fordele avgiften på.
Det er viktig å merke seg at § 15 andre ledd nr. 2 ikke gir bortfesteren et
rettsgrunnlag for å kreve høyestebeløpet i festeavgift. Høyestebeløpet kan bortfesteren
bare kreve hvis en reguleringsbestemmelse i festeavtalen ville gitt minst
høyestebeløpet som ny festeavgift. Tvert imot gir bestemmelsen om et høyestebeløp
festeren et grunnlag for å få begrenset den avgiften som ellers ville fulgt av avtalens
reguleringsbestemmelse. Paragraf 15 andre ledd nr. 2 har først og fremst betydning
for avtaler med såkalte tomteverdiklausuler, altså der man har avtalt regulering i
henhold til endringen i tomteverdien.
Bestemmelsene i § 15 andre ledd nr. 3 og 4 har bare interesse der det skal eller har
skjedd regulering etter tomteverdiklausuler, jf. § 15 andre ledd nr. 2. Når verdien av
tomten uten hus er en del av regnegrunnlaget for ny festeavgift, skal verdien ikke bli
satt høyere enn det tomten kan selges for om det bare er tillatt å sette opp det eller de
husene som er på tomten, jf. nr. 3. Bestemmelsen kom inn i loven ved en lovendring
som trådte i kraft 1. november 2004. I nr. 4 er det fastsatt at festeren kan kreve ny
regulering i samsvar med nr. 3 innen 1. januar 2006 hvis festeavgiften allerede har
vært regulert 1. januar 2002 eller senere.
De reglene som er gjennomgått foran, gjelder som sagt ved feste av tomt til bolighus
og fritidshus. Hvis festetomten er festet bort til andre formål, er det reglene i § 15
tredje ledd som gjelder.
2.2 Lov 20. desember 1996 nr. 106 om tomtefeste § 11 inneholder en mer
skjønnsmessig begrensning for hvor høye festeavgifter som kan kreves inn.
Bestemmelsen lyder slik:
«§ 11 Forbod mot urimeleg høg festeavgift
Det kan ikkje avtalast eller krevjast ei festeavgift som er urimeleg høg i høve til det som
vanlegvis vert betalt på staden ved nye feste av liknande tomter på liknande avtalevilkår.»
Denne bestemmelsen forutsetter at det konkret foreligger et
sammenlikningsgrunnlag, noe som ofte ikke vil være tilfelle ved avgiftsregulering i
etablerte strøk. Etter endringene i § 15 i 2000 og 2004 har nok bestemmelsen ved
avgiftsregulering også mindre praktisk interesse enn den kanskje kunne hatt hvis
loven var blitt stående uendret slik den ble vedtatt i 1996.
2.3 Forskrift 8. juni 2001 nr. 570 om tomtefeste m.m. § 2 gir i tillegg til det som er
gjennomgått foran, visse overgangsbestemmelser:
«§ 2 (Innkrevjing av festeavgift på grunnlag av eldre festeavtaler)
For tida fram til festeavgifta i det einskilde festehøvet første gong er blitt regulert etter
lov av 2. desember 1996 nr. 106 om tomtefeste § 15, kan det ikkje krevjast inn ei høgare
festeavgift enn den som lovleg kunne krevjast inn då lova blei sett i kraft. Dersom beløpet som
kan krevjast inn etter første punktum, er lågare enn den festeavgifta som er fastsett i
festehøvet, kan bortfestaren kvart år justere beløpet opp i samsvar med endringa i
konsumprisindeksen frå Statistisk sentralbyrå.»
Paragrafen gjelder avtaler der oppregulert avgift per 31. desember 2001 var høyere
enn det den da gjeldende prisforskriften ga bortfesteren adgang til å kreve betalt.
Prisforskriften ble opphevet med virkning fra og med 1. januar 2002. Poenget med § 2
er at frem til det tidspunktet bortfesteren etter festeavtalen og tomtefesteloven § 15
kan kreve avgiften oppregulert på ny, kan bortfesteren ikke kreve en høyere avgift
enn den prisforskriften ga adgang til. Avgiften som lovlig kunne innkreves per 31.
desember 2001 (kr 2.000,- i eksempelet nedenfor), blir med andre ord frosset frem til
avgiften kan reguleres på ny. Bortfesteren kan likevel hvert år (frem til
reguleringstidspunktet) oppjustere beløpet i samsvar med endringen i Statistisk
sentralbyrås konsumprisindeks. Eksempel: Per 31. desember 2001 var avgiften på kr
8.000,-, men prisforskriften forhindret bortfester fra å kreve mer enn kr 2.000,-. Første
reguleringstidspunkt etter avtalen er 2008. Frem til 2008 kan bortfesteren som følge av
forskriftens § 2 bare kreve en avgift på kr 2.000,-, men årlig justert i henhold til
konsumprisindeksen.
Det kan tilføyes at den årlige justeringen av beløpet i henhold til konsumprisindeksen
bortfaller etter at festeavgiften første gang er blitt regulert etter den nye lovens § 15.
Etter at avgiften første gang er blitt regulert etter lovens § 15, vil hovedregelen i § 15
femte ledd om tidspunktet for avgiftsregulering ikke åpne for en slik årlig
avgiftsjustering, uten at en årlig avgiftsregulering er hjemlet i festeavtalen i det
enkelte festeforholdet.

————————————–

FAKTAARK
Faktaark
Tomtefestelovens regler om innløsningssum etter Høysteretts
dom i Sørheimsaken (Rt. 2007 s. 1308)
• Lovens regler. Etter tomtefesteloven § 32 kan festeren kreve innløsning når
det har gått 30 år av festetiden. Det følger av § 37 første ledd første punktum at
det da skal betales et vederlag på 30 ganger festeavgiften etter regulering på
innløsningstiden. Ved tidsbegrensede festeavtaler kan hver av partene i stedet
kreve vederlaget satt til 40 prosent av tomteverdien på innløsningstidspunktet,
fratrukket verdiøkning som festeren har tilført tomten.
• Høyesteretts dom i Sørheimsaken. Høyesterett kom til at spørsmålet om
grunnlovsstrid oppstår hvis festeren krever fastsettelse etter 40-prosentregelen
og dette leder til at innløsningssummen blir lavere enn den kapitaliserte
verdien av festeavgiften. Dette var situasjonen i den saken Høyesterett
behandlet. Flertallet i Høyesterett kom til at en innløsning etter 40-
prosentregelen her var i strid med Grunnloven § 105. Én dommer mente at det
ikke forelå grunnlovsstrid. Når 40-prosentregelen ikke kunne benyttes, fant
flertallet i Høyesterett at innløsningssummen måtte fastsettes ved vanlig
kapitalisering av festeavgiften. Å kapitalisere vil si å fastsette dagens verdi av
fremtidige årlige inntekter. Flertallet uttalte at en kapitaliseringsrente på fem
prosent normalt vil gi full erstatning i tomtefesteforhold, men at den konkrete
kapitaliseringsrenten måtte fastsettes ved nytt overskjønn.
• Rettstilstanden etter Høyesteretts dom. Utgangspunktet er fremdeles at
innløsning skal skje til 30 ganger oppregulert festeavgift. Dommen har ingen
konsekvenser for tidsubegrensede festeavtaler. For tidsbegrensede avtaler har
dommen følgende konsekvenser:
o Dersom festeren krever innløsning etter 40-prosentregelen, så vil
bortfesteren kunne kreve minst 20 ganger oppregulert årlig festeavgift.
Dette forutsetter at kapitaliseringsrenten er fem prosent.
o Dersom 40-prosentregelen gir en innløsningssum som er høyere enn 20
ganger oppregulert festeavgift, vil normalt begge parter fremdeles
kunne kreve at innløsningssummen blir satt til 40 prosent av
råtomtverdien i samsvar med lovens ordlyd.
o Høyesterettsdommen griper ikke inn i bortfesterens rett til å påberope
seg 40-prosentregelen. Dommen innebærer bare en begrensning i
festerens rett til å kreve at innløsningssummen blir fastsatt etter denne
bestemmelsen.

————————————-

FAKTAARK
Faktaark
Endringer i tomtefestelovens innløsningsregler fra 1. juli 2006
• Ved lov 30. juni 2006 nr. 52 ble det vedtatt endringer i tomtefesteloven.
Endringene ble satt i kraft fra 1. juli 2006. Samtidig ble det gjort endringer i
tomtefesteforskriften, jf. forskrift 30. juni 2006 nr. 728.
• Lovendringene innebærer en styrking av innløsningsretten for festere av
boligtomter. Tomtefesteloven § 32 første ledd er endret slik at fester av
boligtomt etter at det er gått 30 år av festetiden, kan kreve innløsning hver
gang det har gått to nye år, i stedet for hver gang det har gått ti år slik regelen
var før. For tomt til fritidshus er regelen fremdeles at det kan kreves innløsning
hver gang det har gått ti nye år.
• Regelen i tomtefesteloven § 34 om begrensning av innløsningsretten ved feste
av tomt på bygdeallmenning er utvidet til også å gjelde feste av fritidstomt i
statsallmenning og feste av fritidstomt på Finnmarkseiendommens grunn i
Finnmark. For fritidstomter i statsallmenninger innebærer dette at
rettstilstanden blir reversert til det som gjaldt før en lovendring i 2004.
• Ved endring i tomtefesteforskriften § 4 første ledd bokstav c er
innløsningsretten for hyttetomter knyttet til landbruk begrenset. Det er som
hovedregel ikke innløsningsrett for hyttetomter knyttet til landbruk der
festeinntektene utgjør mer enn fem prosent av gårdens nettoinntekter.
Tidligere gikk grensen ved ti prosent av inntektene.
• Tomtefesteloven § 38 har fått en regel som innebærer at en fester som har
krevd innløsning av tomten, har angrerett dersom det viser seg at
innløsningssummen blir for høy. Festeren kan da si fra seg innløsningskravet.
Angrefristen er fire uker fra det tidspunkt da innløsningssummen er endelig
fastsatt. Bortfesterens kostnader knyttet til kravet må erstattes av festeren hvis
angreretten brukes.
• Overgangsregler for endringene i innløsningsreglene er fastsatt ved forskrift 6.
juni 2006 nr. 729. Endringen i tomtefesteloven § 32 første ledd gjelder der krav
om innløsning blir fremmet på grunnlag av at innløsningstiden er inne eller
festetiden er ute 1. september 2007 eller senere. Det samme gjelder for
endringen i § 34 andre ledd andre punktum om festetomter til fritidshus som
hører til statsallmenning.

Velkommen til – – – Granholmen hytteforening. – – – sommerøya for meditasjon ,ferie ,avslapelse og hygge!